According to the idea formed on the 2014 RE Finance Seminar, the RE market has differentiated and the capital market including banks, funds, trusts and other financing institutions has begun to reassess payment risk as a result of which companies of different scale will confront different financing pressure in the coming year.

银行、基金、信托收紧房地产贷款

兴业信托房地产信托总部总监陆云在3月31日中国房地产协会金融专业委员会主办的“2014房地产金融研讨会”上表示，房地产市场出现了分化与风险，因此，不同房企融资环境上也有了较大变化。优质开发商容易获得融资，中小房企却逐渐弱势，难以获得资金支持。

业内专家认为，随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。因此，2014年房地产企业将承受较大资金压力。

在研讨会现场，满是站着的人，甚至里一圈、外一圈地围着。虽然人数众多，但此次与以往房地产金融的相关会议不同的是，此前会议多是金融机构来找项目，而这次却是来打探发展趋势。一家房地产基金人员表示，过来就是来看看形势的。在房地产形势尚未确定的情况下，谁也不敢轻易下手。

对于投资方向，上述人士表示，现在已确定的是，三四线城市绝对不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，向那些高杠杆企业，就算他们能承受再高的利息点，我们也不会做。”

另一家基金人员也表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。

基金、信托收紧的同时，房地产赖以生存的银行贷款也在不同程度地收紧。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行，从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况，2012年下半年，建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。

截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004.28亿元，占比进一步下降至5.83%。“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华表示。

同样，工行首席风险官魏国雄表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“在具体项目上，一般而言，要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”

魏国雄说，从短期来看，房地产是有风险的。“这种风险主要是一些结构性的风险，比如某些城市、某些楼盘、某些开发商会存在资金的风险。”

据《经济参考报(微博)》记者不完全统计，截至3月31日，已有70家房企发布年报。数据显示，2013年该70家房企负债总额1378.62亿元，较2012年1118.48亿元约上涨23.26%，而库存方面，从2012年的990.35亿平方米，上涨至1121 .31亿平方米，上涨13.22%。同时，库存周转天数也从2012年的2029天上涨至2013年的2297天。

中原地产首席分析师张大伟认为，存货巨大的房企面临调整压力，2014年年初房地产市场调整迹象越发明显。持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落。

业内人士指出，现阶段房企整体资金链承压，由于信托等产品刚性兑付期有滞后，因此，短时间还不会带来较大风险，但是，进入2015年或2016年，若房地产市场仍未好转，随着2013年项目的批量到期，将迎来房企兑付风险高峰。

《中国房地产金融2013年度报告》数据显示，2013年，仅房地产信托就新增6848 .23亿元，比2012年上涨116.49%。而海外融资，中国房企更是跃居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化宽松影响，2013年中国房企海外融资4566 .25亿元。其中，配股及IPO融资总规模286 .33亿元，票据及发债总额2720 .10亿元，海外银行贷款1559.82亿元。